案情简介

四川省宜宾某知名酒企（以下简称“甲公司”）与四川某某建设发展有限公司（以下简称“乙公司”）签订《厂房买卖合同》，约定甲公司购买乙公司位于温江区某科技产业开发园内的工业厂房及倒班宿舍。合同签订后，甲公司依约支付了绝大部分购房款，乙公司也按期交付了房屋。

然而，因案涉土地所在的整体项目地块拆迁工作未能完成，导致园区总体规划无法验收，案涉房屋的产权分割登记手续长期无法办理。

甲公司遂向当地人民法院提起诉讼，要求乙公司：1.立即提交资料办理房屋初始登记；2.为其办理房屋所有权证及土地使用权证；3.支付高额逾期办证违约金。一审法院部分支持了甲公司关于违约金的诉求，但驳回了其要求办证的请求。双方均不服，向成都市中级人民法院提起上诉。

甲公司上诉坚持全部诉请；乙公司则委托李先君律师作为二审诉讼代理人，请求驳回对方全部诉讼请求。

律师观点

李先君律师在接受乙公司委托后，深入研判案情，提出了以下核心代理意见，并最终被二审法院采纳：

1.合同目的无法实现不可归责于出卖人的客观原因所致。

案涉房屋是因为拆迁工作没有完成无法办理过户，不是乙公司的过错，故不能认定乙公司承担违约责任。另规划部门出具了“不能分割办理规划手续”的证明，说明未按约定办证，不是乙公司主观原因造成的。

2.驳斥对方关于“具备办证条件”的主张。

甲公司将案涉房屋给其子公司作为员工宿舍，但是该公司的经营规模没有达到温江区发布的[2016]14号文件的相关要求，不具备过户条件。

3.主张违约金缺乏合同依据与法律基础。

双方合同中未约定逾期办证的违约金，双方之间是厂房买卖不属商品房买卖，不能参照商品房买卖的相关法律规定，如果计算逾期办证的违约金也超过时效。

法院判决

成都市中级人民法院完全采纳了李先君律师的代理意见，作出终审判决：
1.撤销一审判决；
2.全部驳回甲公司的诉讼请求，即乙公司无需支付任何逾期办证违约金，且在当前客观条件未成就时，不负有强制办证的义务。

附部分判决书图片：